貸ビルにおける入居率は経済的なファンダメンタルと関係しているが、日本に不動産ファンドなるものが入ってきてから貸ビル業に対するオーナーの考え方の変化が賃料デフレを助長しているのではないかと考える様になった。デフレ経済のために容易に賃料の引き上げは出来なくなり、不動産ファンドを運営するアセットマネジメント会社は建物の管理費に注目し、管理費を引き下げて実質賃料を増やしたのである。確かに、建物管理の経費には無駄な部分も多くあったと思われるが、管理費の経費節減が行過ぎるとテナントに対するサービス面が後退し、それが賃料引き下げ要請に繋がる恐れが多いことを殆んどのアセマネ担当者は無視している。貸ビル業の定義について論じるつもりが無いが、貸ビル業とは単に箱物を貸して賃料をとることではない。貸ビル業も今では世間に認知された業種であるが、40～50年前には水商売と同じ信用しかなかったことを銀行マンから聞いたことがある。簡単に言えば、昔はテナントの入居に苦労したと言う話である。このために、今日アセマネの担当者が行なっている様な箱物（ハード）を貸す意識ではなく、テナントに対するサービス、いわゆるソフトも合せて成立していたのが貸ビル業であった。不動産ファンドが成立する前の貸ビル業界の管理費は何故高かったのかは、貸ビルオーナーは箱物（ハード）とサービス（ソフト）を提供していたので管理会社にそれ相当の費用を支払っていたのである。それが不動産ファンドの考え方が主流になってくると箱物（ハード）だけを提供する流れに変わり、テナントの確保に大事なサービス（ソフト）を失ったのである。箱物（ハード）だけを借りている意識はテナント側にも浸透したので、テナント側はオーナーに遠慮することなく賃料引き下げを要請することになり、今日の貸ビル業界の姿となっている。箱物と言えば無駄な公共投資の典型と同じだが、良く考えると役所も公共サービスの提供なのに昨今の貸ビル業界と同様な考え方であるのに気が付いた。全ての業界が若い世代の活躍する場所になったが、箱物提供は正に時宜を得て急速に進んだと考えられる。その理由はサービスには経験が必要だが、完成した箱物だけの提供にはサービスが必要ないからである。サービスの提供を忘れた貸ビルには未来はないと考える。
私は20代の時に韓国経済の動向を調べる仕事に従事していたので韓国経済の発展と弱点を他の人よりは知っていると自負している。今日の韓国はオリンピックも開催し、韓国を訪れる日本人も多くなり、韓流ブームで韓国語を学ぶ人も多いが、当時は軍事政権であり、財閥系企業が韓国経済を支えていた。私が韓国経済の担当になって2年目に朴大統領が暗殺され、その暗殺に米国の関与が囁かれていた。当時の米国の大統領は敬虔なクリスチャンで平和外交を進めた民主党のカーター大統領であった。勿論、私は古い韓国の話をするために今回のｂｌｏｇを書いているのではない。1998年のアジア危機で韓国もＩＭＦの指導を受けることになり、極めて厳格な財政再建を強いられた。一般ではその結果、韓国は日本より早く経済が回復し今日の快進撃があるように報道されているが本当にそうなのであろうか。確かに、韓国の製品は軽装備の低価格によって輸出を延ばしているが、この低価格路線は何もグローバル経済に合わせて出現したのではない。所謂、日本製品と比較して性能が劣る製品を海外に輸出するために機能の一部を付けないことによって低価格を実現していたのである。この考え方がグローバル経済で経済発展著しい発展途上国や中進国の民衆に受け入れられ、想定以上に効果を発揮したのである。勿論、私が韓国経済を担当している30年前でも円とウォンとの通貨の交換比率は10分の１であったのに今の通貨比率は韓国とっては相当有利に働いているのは間違いが無い。勿論、サムソンの様に技術的にも日本企業と肩を並べるか追い越した企業も出てきたが、基本的には未だ日本企業の方が勝っている面は多い。更に、国民性の問題である妥協を許さない激しい気質が経営者と労働者の関係にリスクが内在している。しかし、それ以上に今後の動向に注目したいのは韓国が国内の農業を犠牲にして輸出を拡大してきたことである。今年は異常気象によって韓国最大の野菜需要の白菜が不作で国内生産では間に合わなくなり、急遽中国から輸入したと言う記事である。日本人には余り知られていないが、韓国人の無農薬などの有機野菜つくりは日本より早く行なっており、健康に関しては日本人以上に気を使う国民である。それが国策によって畜産農家は既に経営難になっており、野菜などの生産も今後は自由化により経営的に苦しくなり、海外の輸入依存が増すと推察される。韓国は輸出指向を強めて欧州との自由貿易協定を締結したり、米国と豪州が提案する環太平洋貿易協定（ＴＰＰ）に逸早く参加を表明している。ここでよく考えないといけない事は、欧州各国及び米国、豪州などは農業生産の自給率が高いのである。輸出のために国内の農業を犠牲にする政策などおこなっていないことである。環太平洋貿易協定（ＴＰＰ）は欧州共同体の貿易囲い込みに対抗するために米国と豪州が行なおうとしていることであり、グローバル経済の考えかとは異なる。ある意味ではローカル的な考え方である。この貿易囲い込みにアジアとしての存在感が無い。ややもすれば、ＴＰＰは貿易に関する中国包囲網になる危険性が高く、日本は米国以上に輸出率が高い中国と対立するリスクが高まることも考えられる。現在の様な先が見えない時には先行している韓国の動向を見て動く事が大事である。明治維新の時には開国しない朝鮮が割を食ったが、今回は日本が割を食うのかそれとも国内の農業を放棄しない日本が生き残るのか。韓国を注視しようではないか。
1970年代に米国で始められた住宅ローンの証券化は1990年代後半から勢いが付き、2000年以降にはあらゆる債権が証券化されて販売された。リーマンショックの引き金となったサブプライムローンは証券化の一部に過ぎない。証券化の問題はお金の貸してである金融機関や建築主のデベロッパーの無責任さを助長させた。今となれば誰でも分かる事だが、証券化以前は住宅ローンは貸してが30年の年月を掛けて元利を回収したのである。しかし、証券化以降は直ぐに資金の回収と利益をもたらしたので審査基準が甘くなった。銀行の審査が甘くなると建築物の作り手のデベロッパーも時間と手間隙を掛けて良いものを作る考えが希薄になった。この様に書くと、識者は証券化に対しては厳格なデューデリジェンスを行なっている筈ではないかと反論が出ると思うが、組成する金融機関や企業は裏づけとなるローンを完済させる監督やデューデリジェンスを行なうインセンティブを殆んど持たないので、義務を果たす存在ではなかった。本来なら証券化を支援する証券会社がチェック機能を持つべきだが、この義務を果たさず、関係者全員がローンをまとめて販売し、簿外に移すことだけを意図していたのである。格付け会社なども格付けすることで大きな手数料を稼げるので、インチキ格付けを平気で行なったのである。ちなみに、米国では「職なし、所得なし、資産なし」の人に貸したNINJAローンあったそうだからモラルハザートどころではない。日本のバブル経済崩壊の金融機関のモラルハザートに対して米国などは非難を浴びせたが、日本の貸付や建築の状況は今回の米国ほど酷くはなかった。米国の証券化手法が日本にも導入された結果、物づくりの心を忘れたデベロッパーが多く出現し、リーマンショックで多くが消えていった。しかし、証券化が作り出した無責任社会はまだ続いており、この弊害は今後も続くと考えられる。要注意である。
情報化の時代になり人々もマスメディ以外のインターネットによって情報を得ることが出来る様になり、マスメディアが提供する情報で世論が操作されていた事実をしることになった。基本的には新聞など営利事業であり、広告を抜きにして経営が考えられないことを理解すると日本で言えばトヨタに対する悪い記事には手心を加える可能性はある事は承知の事実である。翻って、新聞などに広告を出さない企業が何か社会的な問題を出すと一面に書かれてしまうことも事実である。更に、日本の記者クラブ制度は最も世論誘導する情報の提供の場であり、記者クラブ制度の互助会組織がなくならない限り日本の報道機関の中立性など笑止千万である。日本人は古来から教育水準が高く識字率も世界で最高水準であるがために一般紙の購読者は世界に類を見ない程である。日本人の多くは新聞報道を信じているがために無批判的に受け入れ、それが世論となっている。そう言えば、毎日新聞記者上がりの「鳥越俊太郎」氏などは、世論はリークされた新聞記事で動くので信じないと言っているが、語るに落ちた発言であろう。私自身も高い学歴と職歴を持っている人達が新聞報道の記事のままに自分の意見を構成しているのには度々驚かされた。この様な日本人に対して米国が世論を旨く誘導して日本をコントロールしている事は良く知られた事実である。以前にも書いたことがあるが、国税庁と税法的な解釈で争った会社が新聞に脱税報道をリークされ、その結果金融機関から融資を拒絶されて倒産したことがあった。この会社の社長が東京国税局で自殺を図ったことを後で知った。権力者側が一方的に情報をリークし、新聞などのメディアが何等の検証しないで報道する姿勢は憤りを感じるものである。勿論、情報化の時代になって漸く国民の新聞以外の情報も入るようになり、新聞などの情報を無批判的に受け入れる姿勢は一部ではなくなってきた。しかし、未だ大半の人は新聞・ＴＶの報道を疑問を感じないで信じており、そういう意味では世論の信頼は低い。特に、マスコミが報道する世論調査などは質問設定如何によって何とでもなるので最も信用が出来ない代物である。選挙期間中には世論調査の発表など百害合って一利なしなので規制するべきと考える。この様にマスコミ批判を展開してきたが、良く考えると情報化時代のＩＴ技術は米国の軍事技術から生まれたことを思い出し、米国などはマスコミ操作ではなくＩＴ操作によって一国を情報操作する技術を確立しているのではないかと危惧を感じた。このため、流される情報に対しては直ぐに反応しないで誰が得するかを考えて真偽を判断するべきと思っている。そうすれば大きな間違いは犯さないと考えられる。また、ｂｌｏｇのテーマが横道にされてしまったが何時の事なのでご容赦願いたい。