番外編で地面師の復活だけで済ますと先祖帰りも聞いても仕方がないと思われるので、番外編２では地面師が進化した合法的な地面師が活動する現在の不動産業界に触れてみたい。サブプライムローンが引き起こしたリーマンショックから早いもので１０年が経過した。不動産金融商品として世界中に売られたことにより同ローン破綻による金融ショックを防ぐために先進各国は財政出動し、現在漸くその混乱から抜け出しつつある。尤も、各国の財政緩和により世界中に膨大な投資資金が徘徊し、各相場が投機的な動きとなっているリスクが顕在化してきている。"羹に懲りて膾を吹く"という言葉は死語になったかと思うほど大胆な投資が多く見受けられる。今昔の在り様を比較するにはビジネスの前提が大きく変わってしまったので意味がないが、その原因は不動産金融商品の出現だ。勿論、仕組み自体が変わったのではなく、リスク商品が追加されたことによるもので、商品名も「プライムローン」に対する「サブプライムローン」とリスクを感じさせない表現が詐欺的でもある。国内でも不動産金融商品がクラウドファンディングと相俟って小口化して売られているが、大部分はメザニンと呼ばれるハイリスク・ハイリターンの商品だ。リーマンショックでは不動産の価値が急落してメザニンローンが破たんした。金融機関はシニアローンと言われる貸付で、金融機関の評価外の部分に貸付するのがメザニンローンである。勿論、不動産購入などには自己資金も必要なので、不動産を構成するのは①自己資金、②シニアローン、③メザニンローンとなり、棄損するのは自己資金からとなる為、ハイリスクの金融商品を購入するには対象不動産の評価が重要となる。この為、最近では不動産評価にＡＩなどを取り入れる業者も出てきているが、ＡＩを過大評価すればリスクを見誤ることになる。此処で再度バブル経済時代を振り返ると、当時は不動産が超インフレで天井知らずの相場を形成していたので、金融機関のシニアローンに対する評価は上がる前提で不動産担保の１００％所か１２０％評価も行われ、自己資金なしで不動産購入が可能な時期があった。この事実を何故触れたのかと言うと、表に見えない不動産投資に対する自己資金とシニアローンの担保評価如何でメザニンローンは不動産価格の小さな変動でもシャボン玉のように消えてしまうからだ。長く不動産業界いると人の考え方と評価に対する現実との乖離に驚かされる。金融機関の貸付金利が３％を下回るのに２０％の高利回り商品を疑う事もなく購入する。良心的な５～６％の不動産利回り物件を無視してである。反対に東京オリンピックやインバウンド需要を見込んだホテル案件には低利回りでも投資するのだが、観光等に対する国内需要は急激に減少しているにも拘わらずだ。昔からホテル案件は貸しビルとは異なり、売り上げが需要動向に左右され、リスクが高いので少なくても１２～１４％の利回りを求められたものだ。尤も、グローバル経済で変わったと言われればそれまでだが、余計なお世話かもしれないがグローバル経済だからこそ需要が世界的に一様に動くと思われるので、ローカル的に考えてリスクをヘッジする必要があると思われる。書き進めてもう一つの言葉を思い出した。"嘘を付くなら小さな嘘ではなく大きな嘘を付け"と凡人には考えられない嘘だと真実になるらしい。ＡＩが必要なのは企業ではなく個人かもしれない。
不動産の今昔その２ー番外編
所在者不明土地が全国に多く点在しており、公共事業の推進に障害となっているために、国土交通省が所在者不明土地の取り扱いに関して法的な整備を進めている。公共事業に関わる土地は国土交通省だが、それ以外に関しては財務省が対応することになると言われている。所在者不明の土地で思い出すのはゴルフ場の開発である。ゴルフ場は広大な土地を買収乃至は借地することで進められるが、予定地には共有地も多い。共有地は部落の人達が共有しているのだが、これは農業・林業・漁業の第一次産業が主要な時代の遺産ともいえる。開発する為には権利者に同意を取る必要があり、その方法として権利者の戸籍を調べるのだが、今の様な個人情報が厳しくなるとお手上げだ。戸籍を追って行くうちに海外に行った事実が判明し、子孫を追って海外にまで書面を送ったこともあった。農村が貧しい時代には移民として海外に人々は移動し、工業立国になって農村から都市へと人々は移動したのだが、戦前は長子相続により所有者が不明と言うことは考えられなかった。戦後は子供達が全員相続の対象となったので権利者は増加した。特に、相続争いも起きている他、所有者不明には様々な理由があると思われ、法的な整備で何処まで対応が可能か疑問である。そう言えば、私事だが、当家でも亡父の時代に所有地で思わぬ事実が判明したことがあった。当家も農家だったが、戦前は養蚕を営み、曽祖父の時代に部落の人達の絹糸を預かって県内の市場に持ち込み、詐欺師に騙されて絹糸を失った事があったそうだ。この時に、親戚の互助会組織が働き、親戚から借りたお金で部落の人達に絹糸代金分を支払ったとのことだが、田舎の事なので相続登記など行っていなく、亡父が必要があって相続登記を行おうとしたら親戚が抵当権を設定していたことが判明した。記憶を遡って上記の事実が分かり、親戚でも借入返済の事情を理解していた人が生存していたので事なきを得たが、その事情が分からない世代になっていたら解決に時間を要すことになったと思われる。当家の過去の出来事を見ても所有者不明の土地は何か理由があると推定され、法的整備だけでは事は簡単ではないと思われる。
次に、地面師について言及したいが、最近の都心は土地バブル様相で死語になったと思われた地面師と言う言葉が紙面を賑わしている。個人情報の強化の時代にと思ったが、犯罪者の知恵はそれを上回っているのか、それとも情報化の時代で容易く情報の入手が出来るので考える力を失った為なのか分からないが、決済が銀行振り込みになった事にも関係があるかもしれない。何時から不動産売買の決済を銀行振り込みになったか記憶にないが、昔は預手と言われる銀行振り出し小切手で決済した。登記所で受け付け完了しなければ信用できない程、不動産取引はリスクを伴うものだった。この為、取引では法務局に司法書士が書類を持参して受け付け完了したのを確認して決済した。勿論、登記に必要な書類が偽造されて司法書士も登記所も見抜けなければ防ぎようがないのは今も昔も変わらない。登記所も情報化時代に対応して権利証から権利情報に変わり、新たに登記をすれば新しいバージョンになるのだが、権利移転がなければ昔の権利証のままなのでそこに地面師などが介在する可能性がある。また、印刷等の技術の向上でパスポートなどの偽造も容易になった感があり、知らない内に他人が成り代わっていたり、印鑑登録が変更されたりと自分自身と所有資産を定期的に確認する必要が出来てきた時代でもある。不動産取引には実印と称する印鑑が必要だが、捺印した後に朱肉を良く拭き取らないと油紙で印影を写し取られるリスクがあるが、今ではこの様な事も死語になったかもしれない。経験が尊重されない社会とは犯罪者が喜ぶ世界でもある。ＡＩなどを駆使すればするほど人自身はリスクに対する直観が働くなり、地面師と呼ばれる犯罪者の復活となる可能性がある。
不動産の今昔その２－④
不動産業界にも設計図はＣＡＤからＢＩＭに次第に移りつつあり、更に新しい技術であるＡＩ、ＭＲ、ＶＲ、ＡＲを導入する動きが出てきている。特に、車の自動運転技術から応用した技術は既存建物を赤外線等で照射して立体的なモデルを構築できるので、図面などがない古いビルには利用価値がある。どの業界でも同様だが、新しい技術を使うには多額の投資資金が必要になるので、中小の不動産会社にとっては厳しい現実が待ち受けることになる。更に、新しい技術は既存の業務を消滅させる場合もあり、下請け業務としてどの分野が残れるかも重要な点だ。ブロックチェーン技術を使ったインターネット上での契約締結などが顕著な動きだ。人型ロボットの出現なども同様だ。造れば売れる時代から売れる物を造る時代になって久しいが、売れる物を造るにはデザイン重視となり、一時期はデザイナーズマンションがブームとなった。今はデザインは当然として環境に優しく、更に消費者目線で売れる物を造ると言う脅迫観念に近い要求が求められている。その結果、人を超えるＡＩの利用ともいえるし、購入前にバーチャル世界で物件に対する疑似体験出来る誤差のない安心の世界が提供される様になりつつある。消費者がエンドユーザーの場合には理想の販売方法だと思われるが、収益不動産の場合には物件購入者の先にテナントと言う利用者がいるので、新しい技術が賃料アップや入居率アップに直に繋がるかを検証することも求められる。ＡＩの技術は不動産の評価や適正賃料などに利用されてデータに客観性を持たせることに利用されている。不動産の直接的な技術ではないが、車の自動運転技術は駐車場の面積縮小にも効果があるので、ショッピングモールや駐車場の運営者にとっては副次的な経費節減効果となる。新しい技術は今後も思わぬ副次効果をもたらすと考えられるので注視する必要がある。
不動産の今昔などと言うタイトルで書いたが、情報化時代は誰もが多くの情報に接することが出来て情報に追われる生活を余儀なくされており、数年前の出来事が大分古い出来事の様に錯覚する時代にどの時点をとらえて今昔として見るかは個人差があるので意味がないかもしれない。私は若い頃に編集記者となり記事を書いていた時期があった。この時には締めが終わった時から次の締めに追われるので時間経過が早く感じた。我々は相対的な時間空間に置かれているので、仕事によって時間の経過が異なると思われる。良く新聞記者が早く老成すると言うのも締切に追われる仕事ゆえかもしれない。情報化時代で時間軸が短くなっているのは仕事や個人差ではなく、今後は全体的な動きと見ると時間軸の捉え方にも格差が出て来る可能性もある。情報化時代の前にスローフードなどの動きがあったが、今後はその様な動きが広がって不動産業界にも影響が出て来るものと思料する。