代表のごじゃっぺブログ

国は高齢化社会を考慮した相続法制に係る民法の改正に向けて動き出している。相続税に関しては赤字財政の拡大から一人あたりの基礎控除の引き下げなどを行ってるが、相続人に対する民法の改正は現在の相続に関わる法律が制定されて以来初めてのことになる。今回の改正では高齢化社会で配偶者の居住資産の優遇措置が盛り込まれ、更に相続対象親族以外の親族に対する介護請求権も創設することで議論されている様だ。現行の相続に係る法制度は戦前の家督相続に対する戦後の民主化の中で制定された悪平等とも言える制度であったので、今回の改正に向けた動きは歓迎される。勿論、今回の改正が理論上ではなく、社会の実情にあった制度に改正されるならばであるが、事前に遺言を残せない高齢者の思惑も考慮した制度までは難しいと推定されるので、社会の実情に何処まで近づけるかと思われる。不動産開発に係る仕事を長年続けていると現行法の相続制度が悪平等であり、親族優先の矛盾を見せられた。悪平等の事例は、父親が生前に二人の息子に隣接した土地建物１棟づつを残していたのに相続時に弟が兄より３坪程土地が少ない為に１０年以上も裁判で争いになり、結果的に兄が裁判で負けたので土地３坪の内1.5坪を弟に分割し、同土地には家屋が建っていたので地代を支払う事になったことだ。争いになった理由は知らないが、幾ら都心の高額な土地でも聞くに堪えない話だった。弊社が開発に入った時点では、弟は他所に引っ越して賃貸物件が建築されており、兄夫婦が相続した家屋に住んでいた。二人だけの兄弟が相続争いで他人以上の憎しみの対象となった訳だ。次の事例は、親族だけが相続対象となる現行法の大きな問題点であった。都心の借地権に小規模な店舗兼住居として暮らしていた母親と娘と母親の内縁の夫との問題であった。弊社が都心の再開事業の対象としたエリアの中に高齢な母親と娘が営業していた小料理屋があり、2階の住居に母親の内縁の夫が親子と暮らしていた。娘さんは50才を過ぎていたが独身であり、母親とその内縁の夫は共に80才を越えていた。内縁の夫と言いながら20年以上も一緒に暮らしているとのことだった。母親は群馬県の卒業した学校の同窓会に行くほど元気だったが、再開発事業中に仮住居先で急死してしまった。この為、娘さんが母親の内縁の夫を実の父親の様に生活の面倒を見ていたのである。再開発中に戸建ての住居を母の内縁の夫が購入し仮住居として使用していたのだが、血縁関係のない親子は再開発完成後も購入した住居が気に入り、再開発ビルのマンションには住まないで甥夫婦を入居させた。問題は再開発ビル完成１年後に起きた。娘さんが面倒を見ていた母親の内縁の夫が亡くなり、それを知った家族が20年振りに現れて娘さんに家から立ち退く様に通告したのであった。相談を受けた弊社は顧問弁護士を紹介したのだが、遺言もなかったので結局は裁判に敗けてしまった。20年以上も父親を放っておいて葬式に知らせても来なかった家族が資産があると分かった途端に相続を主張するなど理不尽とも言える事例だった。勿論、20年前に何があったかは知らないが、それでも20年の歳月を経ても生活力がない老人の面倒を見て来ていたのに親族でないだけで何も得る事がないのでは不条理極まりない。今回の改正で社会の実情にあった制度になることを要求したい。

不動産業界は今も昔も一攫千金を狙う人達が集まる業界なのだが、最近のトラブルは不況の出版業界の広告出版（いわゆる自主出版）で騙されて投資する事例が多い。実際は自主出版なのだが、如何にも出版会社が発行したかのような錯覚商法で書店に並んだ本が最近は多い。高成り名を遂げた中小企業の老経営者が記念に成功物語を自主出版するのは社会に迷惑を及ぼす事ではないので大いに勧めるが、投資を誘うような広告出版となれば話は違ってくる。最近、シェアハウスンの投資案件でリース料が支払えずに破たんした会社が出たが、同社の社長も広告出版で急成長している。特に、この種の出版は出版会社が用意したゴーストライターが書いているのが常識であり、一応内容は著者となる本人に確認するだろうが、裏付けなど何も取らないで上梓していると推定される。破たんした場合には社長自身は騙すつもりがなかったと言い訳するだろうが、楽観的な事業収支計画をチェックもしないで出版させた出版会社は詐欺の片棒を担いだと指摘されても仕方がない。多くの不動産の投資案件はサブリースで仕組んでいるケースが目立つ。不動産投資案件で安易にサブリースを謳う風潮は、20年以上前のバブル経済崩壊後の裁判の判例によるところが大きいと思わざるを得ない。この判例はサブリースで契約に記載した保証賃料の変更を認めたものであった。尤も、バブル経済崩壊以降は不動産業界も長期的なサブリースはリスクが高いので、多くは短期的な契約となり、更に賃借人の退去後の空白期間に対しても細かな条件を追記した内容に変わった。しかし、日本の不動産業界は不良債権処理が一段落した2005年頃からバブル経済を知らない若い経営者や既存の投資と異なる案件が出たこともあり、再びサブリースと言う言葉が宣伝文句に多く見かけるようになった。特に、非正規雇用者用の工場近くのワンルームマンションにサブリース案件が多く、その後は老朽化したビルの再生案件、更に年金や相続対策用の不動産案件と拡大していった。その分トラブルも多く見かけるようになった。弊社は長くビル・マンションの賃貸用の物件を扱って来ているのでサブリースのリスクは嫌になるほど理解している。サブリースに関しては大企業でさえ大きな経済変動では耐えられない事が証明されているので、新興企業では少しの経済変動でも支払いに問題が生じる可能性が大きい。今も同様と思うが、過去にはワンルームマンションが投資として活用され、税金面（損益通算）でも優遇されて急拡大したのだが、税制度の改正で投資家は大きな損害が生じた。不動産投資はサブリース会社との関係も重要だが、投資の背景に控える税制度も重要なので安易に長期的な投資に参入すると痛い目にあうことになる。今韓国の平昌で冬季オリンピックが開催されているが、投資もスポーツと同様に基本が大事だ。スポーツ選手は基本を繰り返し且つ自分の身体能力を考えてトレーニングを積んで一流になれるのだが、投資家も同じと心得る。情報化時代になり時間軸が早くなったのでレバレッジを利かした投資商品やリスクが高い高利回り商品も多くなったが、投資のトレーニングを積めば選択において正しい判断が出来る。