代表のごじゃっぺブログ

かぼちゃの馬車のオーナーの代理人弁護士が審査資料改竄でスルガ銀行を提訴した記事が掲載された。事業会社の破たんで購入者達は購入ローンを支払えなくなったので審査資料改竄をネタにスルガ銀行と減免交渉で行う算段かと思われるが、資金もないのに購入ローン申請を行った強欲な無責任投資家には同情しない。審査資料改竄と言っても内部規制なので、改竄で審査が通ったこと自体の責任は倫理上の問題以外には銀行に責任はないと思われる。そう言えば、バブル経済崩壊後に「金融機関の貸さない親切」の言葉が誌上に踊ったが、結果論の議論なので意味がない。投資にリスクは当然で、低利回り物件の中で高利回り物件を謳っていたら疑ってかかるのは常識だ。女性専用と言うだけで立地も考えないで購入したツケが回ってきただけだ。尤も、安倍内閣が景気対策にインフレをターゲットにした事で、少子高齢化社会にも拘わらずに不動産価値が上昇するとの幻想を抱かせたのは否めないので本当に罪作りな政権だ。スルガ銀行も昨今の投資が５年目安に動いていることを念頭に資金力のない借り手に対して融資したと推定できるが、５年後の転売前に事業運営会社が破たんするとは予想もしなかったと思われる。先に書いた内容で、「かぼちゃの馬車」は相続対策ではなく、投資案件と書いたが、この分析を訂正したい。理由は、「かぼちゃの馬車」のシャエハウスは立地が良くなく、売買価格と相続評価額に対して乖離している商品の様だからだ。以前に高層マンションで指摘した通り、売買金額と相続税評価額が大きく異なる商品は相続税対策にはなるが、真の価値を積算した場合に将来的な修繕費等の面や貸した場合の賃料面で売買金額と比較して低くなる傾向が顕著だ。国税庁の相続税強化が合法的な不動産詐欺に利用されている面がある。その意味では、「かぼちゃの馬車」は相続対策にも有効で、然もサブリースの高利回りの商品なので購入者が多かったのだろう。この様に饒舌に的を絞った書き方が出来ないのが私の特徴なのでご容赦願うが、本来不動産投資は長期的な所有で利益を生むにも拘らず、税制的に長期所有となる５年間の短期売買と相続対策を優先する考え方がリスクを軽視していることは間違いない。金融機関もリスクを取らなければ稼げない時代だが、事業会社の経営者の質やビジネスモデルを見分ける力がないのでは話にならない。情報化の時代なので過去と比べてインチキには騙されない筈だが、新しい時代を迎えたので過去の経験は役に立たないと言った風潮が今回の事件の背景にはあると思われる。詐欺事件も先祖がえりしているのも頷ける。くわばらくわばら。

金融機関はメガも地方も設備投資案件が少なく、現在は専ら相続対策案件融資が主流になっている。女性専用シェアハウスは相続対策と言うよりは資産作りの商品として企画されたと推定されるが、問題は事業運営会社の予想を超えた購入希望者が殺到した（？）為に、入居率などを無視して拡大路線に突き進んだことも破たんの一因と思われる。卵が先か鶏が先かの議論になるが、スルガ銀行が女性専用のシェアハウス融資に積極的に取り組んだ結果が業績の急拡大を誘引し、事業運営会社も嬉しい誤算が続いたとも考えられる。尤も、高利回りのサブリース商品ならば購入希望者も多いと推定されるが、なぜ高利回りが実現できるかを分析すれば、事業運営会社の破たんによる被害者に成らなかった筈だ。スルガ銀行の融資には米国のサブプライムローンと同様に購入者の調査資料が改竄されて融資が実行されたとの報道もあるが、この様な状況は資産インフレ時には起きることであり、資産処分を前提にした融資の特徴だ。しかし、現在の日本は立地場所に関係がない一様の不動産の値上がりなど期待することは出来ないので、何の根拠で無謀な融資に走ったのかだ。米国のサブプライムローンは長い間、資産上昇がなかった為に急激に起きた資産インフレを過信して過っての日本の様に破たんした不動産ローンは売却で貸付金を回収できると突き進んだ結果がリーマンショックを引き起こした。同様に、スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」融資事件は資産デフレが続き、融資も保証協会の経験しか有していない世代が最近のインカムゲインよりキャピタルゲインを重視する風潮に踊った姿が浮かび上がる。特に、サブリースの支払いに関しては20年以上前の経済バブル崩壊後にサブリース裁判によって支払金額の変更が認められたこともあり、完全に保証された制度でもない。勿論、サブリースは経済バブル崩壊後にもアパート・マンションなどでは新築5年を目途にサブリース会社の有利なシステムで復活し、バブル経済時代の不良債権処理後にはオフォスビルなどにもサブリースが目立つようになった。サブリースが成立するのには高い入居率と賃借料の差額が必要であり、オフィスビルなどには適さないビジネスモデルと考えられていたが、資産デフレが続いて世代交代も起き、且つ金融業界も低収益に陥った中での日銀の金融緩和政策により、不動産投資に誰もが目を向けた結果、偽物と本物の区別が付かなくなった。否、デジタル経済で時間軸が早くなったにも拘わらず、長期的な考えが必要な不動産投資に関して無責任になったと言うべき現象が起きたと考えられる。

（続く）

日経新聞に金融庁幹部が標題の問題に関して、「まっとうなビジネスに戻して『群れ』に紛れてしまうなら本物でなかったということだ」と評したと書かれていた。金融庁の役人、今は外国の金融機関など民間企業からのスタッフもいるらしいが、デジタル革命が引き起こした低金利にあって収益を見出させない金融機関の対して机上の理論で評して本質的な問題を避けているのは見過ごせない。この為、今後も同様な事件は起きると推定されるので、何が起きたのかを検証してみることにする。不動産業界に革命を起こすには、「税法を読み解くか」、「建築基準法などの法律に対する発想の逆転をするか」、「常識を覆すか」、「需要を読んで先行する」などが必要になる。今回の融資対象の女性専用のシャエハウス「かぼちゃの馬車」の発想は業界に新風を巻き起こすほどの商品でないことは一目瞭然だ。女性専用は古くはサウナ風呂に、その後ビジネスホテルに、最近では通勤電車に採用されている。この他にも女性専用と謳う広告は見かけるが、ビジネス的に拡大しているとは思われない。なお、学生向けの女子寮や会社の女子寮も古くからあるが、女性専用とは言わないので、女性専用とは男女混合施設を専ら女性用として利用する施設と定義できる。通勤電車の一部車両を女性専用にするのは痴漢防止などの目的があるので意義があるが、シェアハウスを投資物件として位置付けて女性専用とした場合に男女混合より入居率が高まり、月額使用料が高くなる理由が理解できない。業界に革命的な衝撃を与えると言う観点からは、「かぼちゃの馬車」に関しては「常識を覆す」か「需要を読んで先行する」かに該当するかだが、女性専用の言葉自体は目新しくもなく、女性専用のアパートやマンションの需要が高いと聞いていないので、シェアハウスの女性専用化のビジネスモデルが成立する意義が見いだせない。運営業者のスマートデイズの社長が出版した書籍の影響で女性専用シェアハウスに対する投資家の評価が高まったと言われているが、仮に書籍の影響だとすれば、情報化時代に書籍位で理由なき熱狂を産み投資家が急増した背景を分析することは必要と考えられる。

＜次回に続く＞

私の住まいの近くのスーパーとしてサミットがある。サミット本社に一番近い店だ。今年春になってレジに自動精算機が急に配置され、買い物の支払は全て同精算機で行う事になった。通常のレジでの支払いは後続を気にして小銭を出さずに専ら紙幣でお釣りを貰っていたので自宅に小銭が結構たまっていた。この為、当初は気兼ねしないで小銭で精算が出来ると思われ、自動精算機の配置を歓迎した。安倍政権が煽った労働対価の上昇や少子高齢化による労働力不足もあって早々と自動精算機の導入配置は時代の流れと受け止めた。しかし、自動精算機が二台置かれ、一台はレジのすぐ隣なので以前と変わらずに後続を気にする支払いとなる為に、もう一台の通路側の精算機で支払える時でしか小銭でゆっくり支払いが出来ない不便さがあった。それでも当初は小銭が減少するのに役立つと考えていたが、その考えの甘さに気が付かされた。その日はプラスチックの小銭入れに１００円玉を５０個入れて使う考えでサミットに買い物に行った。その日の買い物金額は４８５０円で、丁度小銭で支払える金額内で納まった。レジで課金されている間、通路側で精算している人がいたので、後続を気にするレジ側の清算機になるかと気にしたが、タイミングよく通路側の人が支払いを終えたので、小銭で支払いが出来ると嬉しかった。しかし、その嬉しさは直ぐに吹き飛んでしまった。理由は３０個ほど硬貨を入れていたら投入口が閉まってしまった。仕方なく、トラブルが起きた時に呼ぶ相談係員のボタンを押した。直ぐに係りの女性従業員は来たのだが、硬貨だけで支払っていた私に面食らったみたいで、そんなに多くの硬貨は使えないと言ってきた。その言い方に気に障ったので、硬貨は幾らまでしか使えないと表示していないが、幾らまでなら可能かと問いただしたら２０個だと言ったので、そんなことは何処にも書いていないだろうとややきつい口調で言ったら、その場から立ち去ってしまった。仕方なく、紙幣と硬貨の両方で支払うことにしたのだが、入り口が閉まったままなので戸惑ってい時に別な女性係員が来て支払いに助成しようとしたら、先ほどの女性係員が後ろのカウンター内からその係員にそこは使えないからこちらに来てと引き離した。それで私が先の係員にクレーマーと思われたことが分かり腹が立ってきたが、支払いが先なので再度現金の清算を押して手続きを進め、今度は千円紙幣を１枚使って支払いが完了した。支払い後に気が付いたのだが、先の係員は硬貨は２０枚しか使えないと言ったが、実際は３０個以上使えたので、現場が自動精算機の関する情報を知らされていないのかと情けなくなった。このトラブルもあってワイフと話したのだが、自動精算機は紙幣や硬貨を入れるのがやや遅いと「お金を入れいれてください」と煩い位に急かすことも気になった点だ。高齢化社会なのにシニアに一つも考慮していない精算機の上に、良く考えると設計コンセプトはカード使用を前提にしていると推定された。若い人生経験が少ない連中に仕様を決めさせた故と思われるが、人生経験があるならば、「お金を入れてください」ではなく、慌てないで精算できる言葉の「お金が不足しています」を選択したのではないかと思った。同様に、サミットでの買い物を以前と比較してみたら、商品を配置する従業員も対応が変わっていたことに気が付いた。以前は、商品を陳列していたり、商品を運んでいる時には、お客に気配りをして陳列台から離れたし、運んでいるときにはお客優先でお客に通路を譲っていたが、最近はその様な気配りはなくなったことに気が付いた。自動精算機だけの配置も同じ次元の発想だろう。通常ならば、一ヶ所くらいはシニア向けに従来の支払いシステムを残しても良いと思われる。お客に何か指摘されるとクレーマー扱いであり、日本人の優れた部分の配慮が減少したことを考えると、日本の将来が悲観的に見える。官庁の中の官庁と言われた財務省のトップの事務次官の劣化を考えると、小規模スーパーの組織的な劣化など取るに足らないかもしれないが、この現象は日本のトップである総理府大臣の劣化から来ているのかもしれないと思った次第だ。