代表のごじゃっぺブログ

メタボの私がマクドナルドを利用する事は少ないのだが、用事があって朝早く出たために朝食を取るには取り合えずマクドナルドしかないので入った。何かの雑誌でマクドナルドのコーヒーが美味しくなった記事を読んだが、確かにコーヒー専門店より美味しく感じた。コーヒーだけを注文する人もいるそうで、マクドナルドとしては想定外の評価かもしれないと思った。マクドナルドは以前デフレ経済を見据えた65円バーガーを売り出したが、その販売戦略効果も一時的に終わり、今回のコーヒー販売戦略が急激ではないが口コミで広がり、売上げが伸びている様だ。なお、マクドナルドの携帯電話による店舗情報では夕方の一定時間には無料でコーヒーサービスを行なっている店舗が分かるらしい。安く上手いコーヒーを提供し、今日の情報化時代に併せて携帯電話によって無料サービスなどを提供する販売戦略は一見すると何処でも出来そうだが、実際には社内で議論すると実施に到らないかもしれないと思われる。良く顧客満足度と言う言葉を目にするが、実際は販売戦略においては売り手側や事業者側の押し付けが多い。翻って、当社の様な業界を見た場合、飲食業界とは違った意味で付加価値のあるサービス提供ができるのかと思われる。マクドナルド商法は昔から商売の世界で言われる「損して得取れ」の典型的な原則である。この原則に情報化時代に合わせたサービス提供情報を流しているのである。デフレ戦略を改めて商売の基本原則に戻ったマクドナルドの販売戦略は、不動産業に関してもサービス対価とは何かを考えさえられるものであった。デフレ経済でも顧客満足度が高い商品は価格が高くても売れると言う事と、取得後のメンテナンスによる満足度も必要であることが分かる。事業者側の押し付けでは駄目だと言う事が分かり、重要な情報は現場が持っていると言う事を理解すれば厳しい不況でも乗り切れる可能性はある。

金融機関に預金を預けても１％未満の金利しか得られない時代に、不動産の収益物件に関しては金融危機以降個人投資家などは12％～15％以上の利回りを求めてくる。地方の不動産会社なども同様である。金融危機で買い手市場になっているとは言え、この様な利回りで出てくる収益物件は常識的には①テナントの確保が難しいもの、②築年数が経過して修繕費に資金を要するものなどである。個人投資家に低金利なのになぜ高利回りの物件しか対象としないのか聞いたことがあるが、基本的には不動産に関しての知識が少ないことが原因と思われた。更に、金融危機による経済不況で不動産の投売りが出ると何等の根拠もなしに世間でいわれていることを鵜呑みにしているのである。もちろん、これ等の投資家は自分達の専門分野に関してはプロであり、資金調達が厳しい状況で金融機関から融資が受けられる優秀な人達なのである。ファンド運用者の人達とも良く話すのだが、彼等は一様にテナント入居率100％を前提に出口戦略を立てている。この入居率には更に相場以上の賃料を前提にしてである。長年不動産業に関わってきた者からすれば、この様なビルは少なくても「立地が良く」、「ビルのグレード高く」、「省エネも優れており」、「新築ビル」などが前提条件である。これ等の条件が一つ掛けても景気が低調な時には得られない数字である。最近は自分本位の考えに終始し、競合物件に対しての配慮が欠けている人達が多いように思えてならない。数字で作った不動産開発や建築物件が溢れたために平成ミニバブルが起きたのである。翻って、投資家が高収益の物件を求める背景には、定率償却から定額償却に変更になった時点から投資用不動産は借入金が多いと収益があっても税金控除後の利益では元本返済資金が不足することになったことも一因かもしれない。何れにしても低金利時代に本来ならば高利回りの収益物件が出る訳もなく、これ等の物件の殆んど満室想定賃料での価格であることに気をつける必要がある。また、需給バランスが崩れて供給過剰の市場になっていることを認識すべきである。

構造偽装事件後に改正建築士法で一級建築士に対する資格が①一級建築士（意匠）、②構造設計一級建築士（構造）、③設備設計一級建築士（設備）に細分化され、建築確認申請に際してはそれぞれの資格者が責任を持って図面を確認する事になった。専門家以外はこの改正をしごく当然と考えるかもしれないが、この改正の中で実体に合わない資格が「設備設計一級建築士」なのである。改正後は5000㎡以上の建物の確認申請には「設備設計一級建築士」の確認署名が必要になるが、この資格者に該当する者は全国で3000名程度と言われている。賢明な方々は想像が付くかもしれないが、先ず日本の大学の建築学部では「意匠」、「構造」は重点的に学ぶが「設備」に関しては優先度が低い科目である。このため、数十年前の設備のウエイトが低い建物の時代には一級建築士が設備設計の管理も出来たが、近年は設備も「電気」、「給排水」、「空調」と3部門の専門知識が必要になったために、この部門には理工系の「電気工学科」、「機械工学科」などを専攻した人達が従事していた。資格としては業界が制度化した「建築設備士」が設けられていた。今回の改正で問題となるのは、建築学科を出ていない「建築設備士」は幾ら経験があっても「設備設計一級建築士」にはなれないのである。現場を無視した制度の導入は形式主義に陥り、名義貸しを容認する事になる。ちなみに、この資格が得られる一級建築士は既にリタイアしている資格者であり、今の建築設備の設計や管理が出来ない人達が殆んどである。更に、今回の資格制度の改正は大手企業に業務を集約する意図も含まれており、中小設計事務所を淘汰する制度に他ならない。何れにしてもあらゆる制度の改正が現場を無視した監督官庁の責任逃れに終始しているので、この様な社会システムが構築されてゆくと米国の様に日本の建築業界も次第に技術的に衰退してゆくと思われる。現実に、今の若い建築家の大部分が碌に図面も描けない世代になってきており、然も3kの職場として建築学部も敬遠されてきているので、将来が危惧される。構造偽装事件は、小泉政権が行なったインチキ構造改革の結果であり、それを制度改革で監督責任逃れを図った国土交通省の責任は重い。施工技術や職人技の低下を招いているコスト削減の大合唱も将来に大きなツケが回ってくることを自覚した方が良い。

財務省ＯＢの藤井民主党顧問がＴＶの番組で語った言葉は印象的であった。その言葉とは、"民主党の政治を不安視している人がいますが、民主党は自民党の時代に官僚機構の下にあった政治を官僚機構の上に政治を上げるだけです。特に変わった事を遣るわけではありません。"と説明したことであった。官僚機構の下に政治が置かれる様になったターニングポイントは、田中角栄と言う今太閤と持て囃された人物が総理大臣になった以降である。田中角栄は自分自身に学歴がなかったために、逆に学歴を過大評価する所があった。田中角栄は政策は優秀な官僚に任せれば良いが持論であった。その結果、自民党総裁選挙の論功行賞で各省の大臣に政策通でない国会議員を任命するようになって官僚の暴走が始まった。佐藤栄作までは、各省の大臣には論功行賞ではなく、官僚及び組織をコントロール出来る政策通を任命していたのである。藤井民主党顧問が指摘していたのは正に田中角栄の罪であろう。日本の政党は米国の政党の様に政策研究機関を持っていないので、現時点では官僚機構とタイアップしないと政治が行なえないのは現実である。勿論、官僚機構の上に政治を取り戻す事は優秀な政策通の大臣を任命しないと、官僚の意見を聞くだけの大臣になってしまうので今後は民主党がそれを実行できるのかどうかを見極める必要がある。何れにしても話題にもなっていなかった政治の位置づけが民主党政権を迎えるに当って語られた事の意義は大きい。官僚自体も現行の日本社会システムに対して危機感を持っていると思うから、自民党時代のインフレ経済の予算編成をデフレ乃至は低成長時代の予算編成に転換し、未来を展望できる政治を進めることを期待したい。藤井民主党顧問の言葉は政治家が政治を行なう事を意味しているからである。