金融機関に預金を預けても１％未満の金利しか得られない時代に、不動産の収益物件に関しては金融危機以降個人投資家などは12％～15％以上の利回りを求めてくる。地方の不動産会社なども同様である。金融危機で買い手市場になっているとは言え、この様な利回りで出てくる収益物件は常識的には①テナントの確保が難しいもの、②築年数が経過して修繕費に資金を要するものなどである。個人投資家に低金利なのになぜ高利回りの物件しか対象としないのか聞いたことがあるが、基本的には不動産に関しての知識が少ないことが原因と思われた。更に、金融危機による経済不況で不動産の投売りが出ると何等の根拠もなしに世間でいわれていることを鵜呑みにしているのである。もちろん、これ等の投資家は自分達の専門分野に関してはプロであり、資金調達が厳しい状況で金融機関から融資が受けられる優秀な人達なのである。ファンド運用者の人達とも良く話すのだが、彼等は一様にテナント入居率100％を前提に出口戦略を立てている。この入居率には更に相場以上の賃料を前提にしてである。長年不動産業に関わってきた者からすれば、この様なビルは少なくても「立地が良く」、「ビルのグレード高く」、「省エネも優れており」、「新築ビル」などが前提条件である。これ等の条件が一つ掛けても景気が低調な時には得られない数字である。最近は自分本位の考えに終始し、競合物件に対しての配慮が欠けている人達が多いように思えてならない。数字で作った不動産開発や建築物件が溢れたために平成ミニバブルが起きたのである。翻って、投資家が高収益の物件を求める背景には、定率償却から定額償却に変更になった時点から投資用不動産は借入金が多いと収益があっても税金控除後の利益では元本返済資金が不足することになったことも一因かもしれない。何れにしても低金利時代に本来ならば高利回りの収益物件が出る訳もなく、これ等の物件の殆んど満室想定賃料での価格であることに気をつける必要がある。また、需給バランスが崩れて供給過剰の市場になっていることを認識すべきである。
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